Il tema delle categorie catastali può risultare particolarmente ostico se non si è del settore, ma ci sono informazioni importanti da conoscere quando si investe in un immobile, onde evitare di sfociare in illeciti. Può infatti succedere che un immobile accatastato in una categoria venga progettato per un uso diverso e quindi bisogna procedere con il cambio di destinazione d’uso. Le casistiche sono diverse e in questo articolo si restringe il campo a una categoria particolare, quella degli uffici e studi professionali.
Cosa comprende la categoria catastale A/10
Nella categoria catastale A/10 rientrano gli immobili destinati allo svolgimento di un’attività professionale, dove quindi siano presenti impianti, finiture o qualsiasi tipo di struttura necessaria per l’attività professionale. Fanno parte di questa categoria uffici, scuole private, laboratori per analisi, odontotecnici, ecc. Pertanto, non deve trattarsi di immobili ad uso abitativo.
Come effettuare la variazione catastale
Se l’immobile scelto per esercitare l’attività di ufficio è accatastato in un’altra categoria, occorre effettuare il cambio di destinazione d’uso per non sfociare nell’abuso edilizio. Per cambiare la destinazione d’uso di un immobile, occorre richiedere l’autorizzazione al Comune, oltre al fatto che possono essere necessari interventi di ristrutturazione edilizia. I documenti oggetto del cambio di destinazione d’uso dell’immobile sono:
• la visura catastale, contenente i dati identificativi dell’immobile e degli intestatari, i dati grafici dei terreni, la rendita catastale e la destinazione d’uso;
• la planimetria catastale, rappresentazione tecnica dell’immobile dove è riportata la destinazione dei locali interni.
Ad ogni modo, è bene informarsi in maniera opportuna al Comune di appartenenza per valutare situazioni particolari. Ad esempio, se un fabbricato ha due diverse destinazioni d’uso, una per abitazione e un’altra per ufficio, prevale la maggiore superficie utile occupata, secondo il criterio di prevalenza.
Uffici e tasse: come si pagano
Se si è proprietari di un immobile in questa categoria del catasto, la prima tassa da pagare è l’IMU. È risaputo che in Italia non si paga l’IMU per gli immobili adibiti a prima casa, la tassa si paga invece per gli altri immobili di proprietà. Questo vale anche per gli immobili di proprietà che rientrano nella categoria catastale A/10. Tali strutture, non rientrando in una categoria catastale destinata ad abitazione, non possono usufruire dell’esenzione prima casa.
Affitto di uffici e studi professionali
Se si è proprietari di un immobile appartenenti alla categoria catastale A/10, è possibile affittare lo spazio a professionisti e lavoratori senza problemi di sorta. Lo stesso vale se si affittano stanze singole adibite a uffici all’interno di uno stesso spazio, come spesso avviene nelle grandi città dove è molto diffuso il fenomeno delle stanze in affitto in uffici condivisi. La situazione cambia se si vuole affittare a uso abitativo un immobile di categoria A/10, in questo caso non è possibile perché non si può affidare a terzi una struttura per uso abitativo finché la categoria catastale è quella dedicata a uffici e studi. D’altronde, nel momento in cui si stipula un contratto d’affitto occorre indicare i dati catastali dell’immobile, quindi non si può destinarlo a un utilizzo diverso da quello della destinazione d’uso indicata sul documento.
Trasferimento della residenza
Ci si può chiedere se sia possibile trasferire la residenza in una struttura di proprietà della categoria catastale A/10. Per gli stessi motivi esposti sopra, non si può impostare la residenza in un immobile che non è adibito come abitazione. Anche in questo caso bisogna presentare una richiesta di cambio di destinazione d’uso dell’immobile per poi procedere al trasferimento della residenza presso il Comune di competenza. Se non si è a conoscenza della destinazione d’uso di un immobile di cui si è proprietari, è possibile contattare l’Agenzia delle Entrate o un ufficio del catasto del territorio per richiedere l’accesso a una visura catastale.
